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《上海市城市更新实施办法》相关情况新闻发布会问答实录

2015-4-30

  1、文汇报:我想问一下徐局长,关于土地更新,据说区里有积极性,有些地方已在展开更新工作,请徐局长举一些案例。
  徐毅松(市规土局副局长):前期做了一些试点,应该说区里反映非常好也非常积极,主要体现在四个方面。一是通过城市更新提升了地区的功能,比如说像徐家汇正在进行的西亚宾馆改造,在酒店转变为办公楼宇的时候,方案里面把底层架空,增加公共空间,另外把周边的停车位增加。二是通过城市更新增加地区的公共服务措施,如闸北区北广场附近有一个规划,通过城市更新增加了公共绿地,还有一些附属的公共空间以及社区的公共服务设施,公共绿地增加了9000平方。三是提升了环境品质,徐家汇教堂广场还有档案馆,也是通过更新,目前正在做方案,要增加地区广场的开放空间。四是通过城市更新加强历史建筑的保护,在静安区“东斯文里”,做规划的时候认定了一批原来没有考虑到的历史保护性建筑,经过专家的认定以后把这些保护的建筑不记入原来的开发总量上促进开发。
  另外,各个区也在探索,根据自身特点相结合的更新实施机制,有这几个方面:一是在探索搭建政府和企业有效联系和协作的平台。静安区曹家渡地区的更新,是三区交界的地方,三个区建立了曹家渡企业联合会,共同推进城市更新建设。二是探索联动开发的机制,徐汇区在尝试建立风貌区,待更新地块和其他地区项目库的联动,保护区的更新和滨江包括其他项目库的联动,那边更新这边会有利益机制的补偿。三是在探索城市更新融资的途径,静安区成立了静安区城市更新的投资基金,把区属企业的开发优势、社会资本的资金优势、基金管理公司的运作优势还有专业代理机构的招商运营管理的有机结合,形成合力推动城市更新的开展。这些都是在前期做的试点工作,大家都非常的积极踊跃,根据自己的特点探索这样的一些机制。
  2、中国国土资源报:根据《更新办法》在更新单元里现有的业主满足一定条件可以自行开发或者联合其他的企业进行联合开发,这样做会不会对现有的土地市场造成一些冲击?
  徐毅松:我们制订《更新办法》时候也做了大量的调研工作,通过更新办法,我们想能够更好地发挥市场主体的作用,要调动物业权利人的参与积极性。一方面来说,通过更新是促进功能品质的提升,这是在一定范围内和适度的奖励政策,也不是无限度的。比如说增加了公共设施,增加了公共空间,通过这些适度的奖励来促进上海,一直在说的“双增双减”中的“双增”落地。另外,《更新办法》是有利于区县政府推进建设,发挥市场的作用,吸引多元化的城市建设资金投入,减轻政府的财政压力,也可以通过这个提升地区品质,增加税收。通过存量补低价的方式可以增加政府的收入。这个办法是不会冲击现有市场土地管理,因为目前土地收储还是城市改造的有效方法,试点是在中心城范围,应该说,不包括已经列入土地征收范围内的旧区改造以及工业区的转型,以及城中村地区。所以,试点项目的数量和试点范围是比较可控的,我们研判下来不会对现有的土地市场造成冲击。
  3、解放日报:《更新办法》里面提到对城市更新以公共要素为前提,所谓的公共要素包括哪些内容?特别是刚才提到有很多以市场开发商为主体进行开发,如何确保公共要素在城市更新中的落实呢?
  徐毅松:《更新办法》里面公共要素是非常关键的,通过更新要把这些落实。公共要素有这几方面的内容,公共的设施、公共的空间、城市的基础设施、城市的文化设施等等。在公共要素里面关注的几个方面,一个是城市活力,地区生态品质、生态环境、城市风貌、社区服务等等,优化土地业态布局,提高土地利用率。提高公共设施的服务水平,明确公共设施的规模、布局。另外,就是城市安全底线,完善城市的防灾设施。
  改善公共空间和环境品质,像绿化、步道、广场把公共空间体系建立起来。
  优化市政基础设施的布局,像静态交通,比如停车场、公交枢纽、公共泊位等等,这些设施布局要求要明确。还有一方面是历史风貌保护和塑造人文特色,我们想把城市空间注入一些文化的魅力、艺术的灵魂,像城市空间里经常做的城市雕塑放在里面,提升城市空间品质。
  这些要素是通过两步走的,一个是区域的评估。在一定的行政区范围内设定的区域,我们看看这里缺什么,明确要补什么,以公共要素的补缺作为城市更新的前提。第二步是制定实施计划,通过制定建设方案来落实怎么补,平衡好各个更新项目权利人的诉求,拿出方案,具体做好安排,有责任、有义务、有权利,制定这样的计划,通过计划的实施可以保证把评估出来缺什么的东西可以补下去。
  4、澎湃新闻:想问一下在《更新办法》颁布以后市一级层面今后有什么具体的工作安排?
  徐毅松:整个《办法》制定听取了相关部门和各个区县的意见,马上市政府就要下发《更新办法》。今年是城市更新工作的开局年,也是比较关键的一年,我们已经会同相关的区政府确定了城市更新的试点,等《办法》颁布以后要加快试点的项目,进一步的推。我们想,总结一批可以复制、可以推广的优秀案例,通过这些案例的总结,可复制、可推广的案例,来推进试点工作。另外,也想通过宣传让社会了解支持我们的城市更新工作,在这个基础上,因为还涉及到市里其他相关部门的工作职责,通过试点工作,各个部门要抓紧制定相关专业标准和配套政策,使得我们的更新工作更加有序。
  5、中国经济导报:我想问一下,通过城市更新提升城市品质在操作时是如何追求创新?还是引用了一些国外的管理模式吗?
  徐毅松:《更新办法》在制定过程当中也是学习和借鉴了国内外的经验,我们逐步看下来城市更新有两种模式,一种是以项目实施推动的,还有一种是以政策分区为引导。项目实施主要注重在局部地块的更新,以项目为导向,注重一个小地块或者一个小项目的考虑。这种更新模式对地区的规划、整体利益的落实是比较弱的,但有利的地方,通过小项目可以在经济平衡方面做得比较好一些。
  还有一种是政策分区引导的更新模式,比如说美国纽约,在政策里形成了规划和政策包,主要是通过这些政策来推动规划本身的实施,比如说功能的混合,包括公共服务设施完善等等,比较注重地区的整体发展。像国外有些地方更新活动更多的是自下而上、自发性的,这样政府主导的作用就比较缺乏一些。我们研究了以后,包括借鉴了国内外的经验,我们想到几个方面的启示。一是结合上海目前发展阶段,要重视地区的发展、文化保护和环境改善等公共利益。就是说,整个更新不能只追求单一纬度的经济利益考虑,要考虑公共利益。二是注重分类施策,有针对性的给予政策支持,有些地区对更新设定了一些特别政策,对于提供公共用地设施进行了一些奖励。三是要重视差异化的改造方式。像伦敦,针对不同的区域,分别采用像修缮、整治、重建等为主的不同更新模式。四是要调动各方主体的参与,这也是借鉴了美国、英国,单一推动城市更新工作是不行的,需要各方的参与,提出来政府和开发商、社区伙伴的建设关系。五是要重视法规支撑,深圳是国内比较早开展城市更新工作的,09年就出台了城市更新办法,2012年出台了更新办法的实施细则。所以,我们说更新的工作还有一个比较完整的法规体系作为保障,这样就依法推进我们的更新工作。
  6、东方网:想问一下,《更新办法》正式施行之后上海的存量用地开发和以往的城市建成区开发相比有哪些不同?
  徐毅松:应该说,上海到现在已经走上存量土地开发的新阶段。我们说,城市更新这块工作在开发的目标、开发的方式等方面跟以前的做法是不同的。更新应该更加强调以人为本,刚刚讲到的激发都市活力,注重区域的统筹,调动社会主体的积极性,来推动地区功能,以及公共服务设施的完善。具体来说,有这几个方面:一是结合城市发展的目标,聚焦在城市功能的提升和品质的提升,以及活力的提升,突出公共利益的优先。大家都知道,以前我们的改造,很多时候是比较习惯的单一讲经济效益,就是提高容积率,提高建筑面积等等,现在我们要把公益的东西放进去,这跟以前是不一样的。
  二是避免单纯的项目导向和更新地区的碎片化。以前通常说旧区改造或者说项目化的倾向比较明显,小地块的考虑比较多,我们想到区域统筹和系统性的要求,这次在更新里面是比较注重的,促进城市协调发展。
  三是强化共享共治城市治理的机制。也就是说这次要通过积极推进公众参与,鼓励多方资源整合。这是以前所做得不多的地方。
  四是探索更新的政策创新。我们想,现在是以规划土地政策作为引导,来推进政策协同,今后要实行多策并举、综合施策,推动城市更新工作。
  徐威(市政府新闻发言人):各位记者,如果没有更多的问题,今天的新闻发布会到此结束,谢谢大家。

《上海市城市更新实施办法》相关情况新闻发布会问答实录
2015-4-30
  1、文汇报:我想问一下徐局长,关于土地更新,据说区里有积极性,有些地方已在展开更新工作,请徐局长举一些案例。 
  徐毅松(市规土局副局长):前期做了一些试点,应该说区里反映非常好也非常积极,主要体现在四个方面。一是通过城市更新提升了地区的功能,比如说像徐家汇正在进行的西亚宾馆改造,在酒店转变为办公楼宇的时候,方案里面把底层架空,增加公共空间,另外把周边的停车位增加。二是通过城市更新增加地区的公共服务措施,如闸北区北广场附近有一个规划,通过城市更新增加了公共绿地,还有一些附属的公共空间以及社区的公共服务设施,公共绿地增加了9000平方。三是提升了环境品质,徐家汇教堂广场还有档案馆,也是通过更新,目前正在做方案,要增加地区广场的开放空间。四是通过城市更新加强历史建筑的保护,在静安区“东斯文里”,做规划的时候认定了一批原来没有考虑到的历史保护性建筑,经过专家的认定以后把这些保护的建筑不记入原来的开发总量上促进开发。 
  另外,各个区也在探索,根据自身特点相结合的更新实施机制,有这几个方面:一是在探索搭建政府和企业有效联系和协作的平台。静安区曹家渡地区的更新,是三区交界的地方,三个区建立了曹家渡企业联合会,共同推进城市更新建设。二是探索联动开发的机制,徐汇区在尝试建立风貌区,待更新地块和其他地区项目库的联动,保护区的更新和滨江包括其他项目库的联动,那边更新这边会有利益机制的补偿。三是在探索城市更新融资的途径,静安区成立了静安区城市更新的投资基金,把区属企业的开发优势、社会资本的资金优势、基金管理公司的运作优势还有专业代理机构的招商运营管理的有机结合,形成合力推动城市更新的开展。这些都是在前期做的试点工作,大家都非常的积极踊跃,根据自己的特点探索这样的一些机制。 
  2、中国国土资源报:根据《更新办法》在更新单元里现有的业主满足一定条件可以自行开发或者联合其他的企业进行联合开发,这样做会不会对现有的土地市场造成一些冲击?
  徐毅松:我们制订《更新办法》时候也做了大量的调研工作,通过更新办法,我们想能够更好地发挥市场主体的作用,要调动物业权利人的参与积极性。一方面来说,通过更新是促进功能品质的提升,这是在一定范围内和适度的奖励政策,也不是无限度的。比如说增加了公共设施,增加了公共空间,通过这些适度的奖励来促进上海,一直在说的“双增双减”中的“双增”落地。另外,《更新办法》是有利于区县政府推进建设,发挥市场的作用,吸引多元化的城市建设资金投入,减轻政府的财政压力,也可以通过这个提升地区品质,增加税收。通过存量补低价的方式可以增加政府的收入。这个办法是不会冲击现有市场土地管理,因为目前土地收储还是城市改造的有效方法,试点是在中心城范围,应该说,不包括已经列入土地征收范围内的旧区改造以及工业区的转型,以及城中村地区。所以,试点项目的数量和试点范围是比较可控的,我们研判下来不会对现有的土地市场造成冲击。 
  3、解放日报:《更新办法》里面提到对城市更新以公共要素为前提,所谓的公共要素包括哪些内容?特别是刚才提到有很多以市场开发商为主体进行开发,如何确保公共要素在城市更新中的落实呢? 
  徐毅松:《更新办法》里面公共要素是非常关键的,通过更新要把这些落实。公共要素有这几方面的内容,公共的设施、公共的空间、城市的基础设施、城市的文化设施等等。在公共要素里面关注的几个方面,一个是城市活力,地区生态品质、生态环境、城市风貌、社区服务等等,优化土地业态布局,提高土地利用率。提高公共设施的服务水平,明确公共设施的规模、布局。另外,就是城市安全底线,完善城市的防灾设施。 
  改善公共空间和环境品质,像绿化、步道、广场把公共空间体系建立起来。 
  优化市政基础设施的布局,像静态交通,比如停车场、公交枢纽、公共泊位等等,这些设施布局要求要明确。还有一方面是历史风貌保护和塑造人文特色,我们想把城市空间注入一些文化的魅力、艺术的灵魂,像城市空间里经常做的城市雕塑放在里面,提升城市空间品质。 
  这些要素是通过两步走的,一个是区域的评估。在一定的行政区范围内设定的区域,我们看看这里缺什么,明确要补什么,以公共要素的补缺作为城市更新的前提。第二步是制定实施计划,通过制定建设方案来落实怎么补,平衡好各个更新项目权利人的诉求,拿出方案,具体做好安排,有责任、有义务、有权利,制定这样的计划,通过计划的实施可以保证把评估出来缺什么的东西可以补下去。 
  4、澎湃新闻:想问一下在《更新办法》颁布以后市一级层面今后有什么具体的工作安排? 
  徐毅松:整个《办法》制定听取了相关部门和各个区县的意见,马上市政府就要下发《更新办法》。今年是城市更新工作的开局年,也是比较关键的一年,我们已经会同相关的区政府确定了城市更新的试点,等《办法》颁布以后要加快试点的项目,进一步的推。我们想,总结一批可以复制、可以推广的优秀案例,通过这些案例的总结,可复制、可推广的案例,来推进试点工作。另外,也想通过宣传让社会了解支持我们的城市更新工作,在这个基础上,因为还涉及到市里其他相关部门的工作职责,通过试点工作,各个部门要抓紧制定相关专业标准和配套政策,使得我们的更新工作更加有序。 
  5、中国经济导报:我想问一下,通过城市更新提升城市品质在操作时是如何追求创新?还是引用了一些国外的管理模式吗? 
  徐毅松:《更新办法》在制定过程当中也是学习和借鉴了国内外的经验,我们逐步看下来城市更新有两种模式,一种是以项目实施推动的,还有一种是以政策分区为引导。项目实施主要注重在局部地块的更新,以项目为导向,注重一个小地块或者一个小项目的考虑。这种更新模式对地区的规划、整体利益的落实是比较弱的,但有利的地方,通过小项目可以在经济平衡方面做得比较好一些。 
  还有一种是政策分区引导的更新模式,比如说美国纽约,在政策里形成了规划和政策包,主要是通过这些政策来推动规划本身的实施,比如说功能的混合,包括公共服务设施完善等等,比较注重地区的整体发展。像国外有些地方更新活动更多的是自下而上、自发性的,这样政府主导的作用就比较缺乏一些。我们研究了以后,包括借鉴了国内外的经验,我们想到几个方面的启示。一是结合上海目前发展阶段,要重视地区的发展、文化保护和环境改善等公共利益。就是说,整个更新不能只追求单一纬度的经济利益考虑,要考虑公共利益。二是注重分类施策,有针对性的给予政策支持,有些地区对更新设定了一些特别政策,对于提供公共用地设施进行了一些奖励。三是要重视差异化的改造方式。像伦敦,针对不同的区域,分别采用像修缮、整治、重建等为主的不同更新模式。四是要调动各方主体的参与,这也是借鉴了美国、英国,单一推动城市更新工作是不行的,需要各方的参与,提出来政府和开发商、社区伙伴的建设关系。五是要重视法规支撑,深圳是国内比较早开展城市更新工作的,09年就出台了城市更新办法,2012年出台了更新办法的实施细则。所以,我们说更新的工作还有一个比较完整的法规体系作为保障,这样就依法推进我们的更新工作。 
  6、东方网:想问一下,《更新办法》正式施行之后上海的存量用地开发和以往的城市建成区开发相比有哪些不同? 
  徐毅松:应该说,上海到现在已经走上存量土地开发的新阶段。我们说,城市更新这块工作在开发的目标、开发的方式等方面跟以前的做法是不同的。更新应该更加强调以人为本,刚刚讲到的激发都市活力,注重区域的统筹,调动社会主体的积极性,来推动地区功能,以及公共服务设施的完善。具体来说,有这几个方面:一是结合城市发展的目标,聚焦在城市功能的提升和品质的提升,以及活力的提升,突出公共利益的优先。大家都知道,以前我们的改造,很多时候是比较习惯的单一讲经济效益,就是提高容积率,提高建筑面积等等,现在我们要把公益的东西放进去,这跟以前是不一样的。 
  二是避免单纯的项目导向和更新地区的碎片化。以前通常说旧区改造或者说项目化的倾向比较明显,小地块的考虑比较多,我们想到区域统筹和系统性的要求,这次在更新里面是比较注重的,促进城市协调发展。 
  三是强化共享共治城市治理的机制。也就是说这次要通过积极推进公众参与,鼓励多方资源整合。这是以前所做得不多的地方。 
  四是探索更新的政策创新。我们想,现在是以规划土地政策作为引导,来推进政策协同,今后要实行多策并举、综合施策,推动城市更新工作。 
  徐威(市政府新闻发言人):各位记者,如果没有更多的问题,今天的新闻发布会到此结束,谢谢大家。