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【典型案例】信箱反馈(编号117725 

  信件编号:117725 时间:2017-2-24  

  事由:对于《上海市城市更新规划土地实施细则》(试行)部分条款解读的咨询 

  回复:您好!来信已收悉,您信中提到对《上海市城市更新规划土地实施细则(试行)》部分条款解读的咨询,现就您的问题答复如下:

  一、关于更新项目主体、现有物业权利人、联合体的定义及关系。

  现有物业权利人是指物业(产权)的所有者,可以是自然人、法人和其它组织。

  城市更新项目主体是指更新单元内有意愿参与更新且推进更新项目开展的现有物业权利人。一个更新单元内可以有一个或多个城市更新项目与城市更新项目主体。

  联合体是相对城市更新项目主体单独实施的情况所提出的。城市更新项目主体单独实施是指城市更新项目仅涉及单一权利主体所有并由其自行实施,或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。联合体是指城市更新项目涉及涉及多个权利主体的,通过协商明确权利义务后,建立原物业权利人参与的联合体,组织实施城市更新项目;联合体内各方具体权益以协议、约定等方式自行明确;联合体一经确定,更新过程中不得进行房地产权益转移。

  二、关于土地出让合同是否需要补签相关条款。

  原项目地块因城市更新确定了新的规划控制指标,与房地产权证记载或原出让合同约定的土地使用条件发生了改变,在实施更新时,应当签订或调整土地出让合同,调整相关内容,签订时间在完成区域评估、实施计划,确定全生命周期管理要求之后。

  三、存量补地价相关条款中城市更新所涉及项目是否都需要补地价。

  “存量补地价”指的是土地出让方式,属协议出让方式。城市更新项目经区政府常务会议集体决策后,可以采用存量补地价的方式,签订补充合同。

  四、符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加的面积上限中“倍数”及“产权移交政府”计算方法。

  能划示独立用地用于公共空间且产权移交政府的,按用地面积的2.0倍数奖励,即可计容建筑面积=原建筑面积+公共开放空间面积*倍数;

  不能划示独立用地但可提供公共空间且产权不移交政府的,按用地面积的0.8倍数奖励,即可计容建筑面积=原建筑面积+公共开放空间面积*倍数;

  能提供公共设施,且房产权能移交政府的,按用地面积的1.0倍数奖励,即可计容建筑面积=(原建筑面积-公共设施建筑面积)+公共设施建筑面积*倍数;

  感谢来信同志对我们规划工作的支持和关心。


  【典型案例】信箱反馈(编号117725) 
  信件编号:117725 时间:2017-2-24  
  事由:对于《上海市城市更新规划土地实施细则》(试行)部分条款解读的咨询 
  回复:您好!来信已收悉,您信中提到对《上海市城市更新规划土地实施细则(试行)》部分条款解读的咨询,现就您的问题答复如下:
  一、关于更新项目主体、现有物业权利人、联合体的定义及关系。
  现有物业权利人是指物业(产权)的所有者,可以是自然人、法人和其它组织。
  城市更新项目主体是指更新单元内有意愿参与更新且推进更新项目开展的现有物业权利人。一个更新单元内可以有一个或多个城市更新项目与城市更新项目主体。
  联合体是相对城市更新项目主体单独实施的情况所提出的。城市更新项目主体单独实施是指城市更新项目仅涉及单一权利主体所有并由其自行实施,或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。联合体是指城市更新项目涉及涉及多个权利主体的,通过协商明确权利义务后,建立原物业权利人参与的联合体,组织实施城市更新项目;联合体内各方具体权益以协议、约定等方式自行明确;联合体一经确定,更新过程中不得进行房地产权益转移。
  二、关于土地出让合同是否需要补签相关条款。
  原项目地块因城市更新确定了新的规划控制指标,与房地产权证记载或原出让合同约定的土地使用条件发生了改变,在实施更新时,应当签订或调整土地出让合同,调整相关内容,签订时间在完成区域评估、实施计划,确定全生命周期管理要求之后。
  三、存量补地价相关条款中城市更新所涉及项目是否都需要补地价。
  “存量补地价”指的是土地出让方式,属协议出让方式。城市更新项目经区政府常务会议集体决策后,可以采用存量补地价的方式,签订补充合同。
  四、符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加的面积上限中“倍数”及“产权移交政府”计算方法。
  能划示独立用地用于公共空间且产权移交政府的,按用地面积的2.0倍数奖励,即可计容建筑面积=原建筑面积+公共开放空间面积*倍数;
  不能划示独立用地但可提供公共空间且产权不移交政府的,按用地面积的0.8倍数奖励,即可计容建筑面积=原建筑面积+公共开放空间面积*倍数;
  能提供公共设施,且房产权能移交政府的,按用地面积的1.0倍数奖励,即可计容建筑面积=(原建筑面积-公共设施建筑面积)+公共设施建筑面积*倍数;
  感谢来信同志对我们规划工作的支持和关心。