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地块基本信息
区县 青浦区
地块公告号 201707801
合同编号 沪青规土(2017)出让合同第21号
地块名称 青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地块
出让方式 招标
四至范围 东至:蟠祥路,南至:盈港东路,西至:蟠龙港,北至:徐民路
土地用途 青浦区西虹桥徐民路南侧19-05地块:商办;青浦区西虹桥徐民路南侧21-05地块:商办;青浦区西虹桥徐民路南侧31-03地块:餐饮旅馆业用地、商办;青浦区西虹桥徐民路南侧22-01地块:商住;青浦区西虹桥徐民路南侧35-02地块:商住;青浦区西虹桥徐民路南侧20-02地块:商办;
出让面积(平方米) 137405.4
容积率 /
计容面积(平方米) 302559.6
竞得人/中标人信息
竞得人/中标人 中核房地产开发有限公司
出资比例 中核房地产开发有限公司:100%。
竞得人/中标人法定代表人 高宏树
土地建设状况基本信息
合同签订时间 2017-09-11
约定缴款时间 合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间 在交付土地后12个月内
约定竣工时间 在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理 建设要求 1)受让人须在已经批准的控制性详细规划附加图则或风貌区保护规划基础上进行方案设计,经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。
住宅套数下限 1033
保障房配建比例(%) 配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。
中小套型配建比例(%) 中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。
中小套型住宅建筑面积(平方米) 中小套型住宅建筑面积不得低于81036.54平方米。
地下空间要求 地下建设用地规划性质:停车库;
地下总用地面积:137405.4平方米;
地下总建筑面积:189924.44平方米;
地下经营性建筑面积:189924.44平方米,其中:
住宅配套停车库建筑面积:43828平方米;
非住宅配套停车库建筑面积:146096.44平方米;
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的,受让人应在办理建设工程规划许可证之前,与出让人签订补充出让合同,补缴土地出让金。
装配式要求 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求,装配式建筑面积的比例为:100%,建筑单体预制装配率不低于建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%%,应按以下规定建设及管理:沪建建材[2016]601号。
全装修要求 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上(不包含保障性住房等),计96230.9平方米以上,保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上,计5064.78平方米以上。
公共服务设施及空间要求 1、该地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积0.49%(计1480平方米)的公共服务设施,包括:20-02地块内设置公厕一座,建筑面积不小于80平方米。22-01地块内设置老年活动室,建筑面积不小于320平方米;设置文化活动室,建筑面积不小于100平方米;设置室内健身点,建筑面积不小于300平方米;设置生活服务点,建筑面积不小于120平方米,建议包含服务内容为小菜点、快递服务点、早餐店、家政服务等;设置公厕一座,建筑面积不小于80平方米。31-03地块内设置公厕一座,建筑面积不小于80平方米。35-02地块内设置老年人日间照料中心,建筑面积不小于200平方米;设置养育托管点,建筑面积不小于200平方米。公共服务设施应设置在建筑物三层以下,临街布置,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。社区公共配套服务设施建成后权属无偿移交政府。 2、该地块内应设置不低于用地面积9.55%(计13120平方米以上)的公共环境空间,包括:地块内设置小型公共绿地,面积不小于8400平方米。20-02、22-01、31-03、35-02地块内各设置开放绿化空间一处,面积均不小于1000平方米。22-01、35-02地块内各设置室外儿童游戏场,面积均不小于100平方米;室外健身点,面积均不小于100平方米;室外球场,面积均不小于160平方米。公共空间原则上短边不小于12米,沿路布局,不设置围墙,乔木覆盖率原则上不低于50%。公共空间中应设置公共艺术作品(设施),包括城市雕塑、装置艺术,经艺术化处理的城市家具和公共设施等,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共空间建成后24小时向公众开放,如结合商业、办公部分设置的,权属归受让人所有,由受让人负责运营管理;如结合住宅部分设置的,建成后产权应无偿移交政府,由政府负责运营管理。 3、公共通道:20-02地块内设置一条宽度不小于10米,长度不小于 93 米的南北向公共通道。22-01地块内设置一条宽度不小于10米,长度不小于105米的南北向公共通道。31-03地块内设置一条宽度不小于10米,长度不小于90米的南北向公共通道。35-02地块内设置一条宽度不小于10米,长度不小于115米的南北向公共通道。公共通道按照附加图则要求执行,确保连续舒适的步行要求、满足机动车应急救助通行要求,并应处理好与相邻地块的关系,通道位置、线型可结合建筑规划设计方案明确。公共通道建成后产权归受让人,24小时向公众开放。 4、地块内设置公共服务站,建筑面积150平方米,须配建200平方米居委会。物业管理、业委会用房权属属业主所有,其余公共服务设施建成后权属无偿移交政府。
绿化管理要求 本合同项下出让宗地中的绿地率为住宅:35%,商办:20%,绿化面积不小于35078.26平方米,集中绿地率:住宅:10%,屋顶绿化实施面积/平方米,受让人应按以下约定建设及管理:按照沪绿容〔2013〕176号、《绿地设计规范》(DGTJ08-15-2009J11525-2009)、《屋顶绿化技术规范》(沪绿容〔2015〕330号)执行。。
其他建设要求 /
功能管理 功能业态要求 受让人需在 31-03 地块内设置一处建筑面积不小于 15000 平方米酒店,设置一处建筑面积不小于 1000 平方米的核行业文化展示馆,在 19-05 地块内设置一处建筑面积不小于 2500 平方米的核行业国际培训中心。上述设施建成后权属归受让人并由受让人进行后期运营管理。
引入行业要求 1、该区域功能定位为“核产业”科创园,引入核关联产业。 2、引入央企总部或其控制的上市公司。
其他功能要求 /
运营管理 运营管理要求 /
物业持有要求 1)受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外);
2)受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于25%(计24057.72平方米以上)的住宅物业(除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外),以上自持面积须用于租赁;
3)其他物业自持要求:1)、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 80 %(计 47955.47 平方米以上)的商业物业(包含酒店、核行业文化展示馆)不少于 20 年。 2)、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 50 %(计 70659.79 平方米以上)的办公物业(包含核行业国际培训中心)不少于 20 年。 。
建筑节能环保 绿色建筑要求 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为:项目应按照《公共建筑绿色设计标准》DGJ 08-2143-2014J 12671-2014、《住宅建筑绿色设计标准》DGJ 08-2139-2014J 12621-2014创建二星级及以上绿色建筑。
土壤及地下水环保要求 受让人在使用过程中发生污染的,受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定,造成严重环境污染的,出让人可无偿收回国有建设用地使用权,并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求 /
转让、出租、抵押管理 1)受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取房地产权证后,应按本合同约定,进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的,同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。
2)受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的,向出让人提出申请,经出让人同意后执行。
3)本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记,不得单独办理房地产权证。
4)受让人在约定的物业持有期间内办理转移登记,或变更房地产权证附记栏中注记的相关约定内容,需经出让人审核同意。
5)其他登记和销售要求:酒店、核行业文化展示馆、核行业国际培训中心在自持期满后,确需转让的须整体转让。。
6)未满足本合同约定的转让条件的,国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的,应提前书面告知出让人。
7)本合同项下出让宗地需自持部分物业,应当整体抵押,不得分割抵押。抵押权实现时,受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求 1)本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
2)擅自改变土地用途和建设条件,违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权。
3)受让人违反本合同约定的,由相关职能管理部门依法依规追究责任。
4)若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人决定取消其竞得资格的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权,扣除本合同约定的定金之后,返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。
受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人解除本合同的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
5)因受让人违反本合同约定,出让人收回国有建设用地使用权的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定 1、地下空间建设管理要求,(1)、19-05:地下经营性建筑面积:15794.2平方米,其中:地下一层非住宅配套停车库建筑面积:7897.1平方米,地下二层非住宅配套停车库建筑面积:7897.1平方米。 20-02:地下经营性建筑面积:50259.44平方米,其中:地下一层非住宅配套停车库建筑面积:25129.72平方米,地下二层非住宅配套停车库建筑面积:25129.72平方米。 21-05:地下经营性建筑面积:16322.6平方米,其中:地下一层非住宅配套停车库建筑面积:8161.3平方米,地下二层非住宅配套停车库建筑面积:8161.3平方米。 22-01:地下经营性建筑面积:29724.6平方米,其中:住宅配套停车库建筑面积:22293平方米,商业配套停车库建筑面积7431.6平方米。 31-03:地下经营性建筑面积:49110.3平方米,其中:地下一层非住宅配套停车库建筑面积:24555.15平方米,地下二层非住宅配套停车库建筑面积:24555.15平方米。 35-02:地下经营性建筑面积:28713.3平方米,其中:住宅配套停车库建筑面积:21535平方米,商业配套停车库建筑面积7178.3平方米。 (以上具体建筑面积以实测为准) (2)、起止深度:19-05、20-02、21-05、31-03:建议相对标高-8.0米。单层层高4米,如遇特殊情况不宜小于3.8米。22-01、35-02:建议相对标高-4.0米。单层层高4米,如遇特殊情况不宜小于3.8米。(最终以青浦区规划和土地管理局审定的设计方案为准) (3)、地下一、二层主要建设地下车库及服务本地块的服务设施,并鼓励地下空间的整体协同开发。
2、电动汽车充电设施:根据《上海市电动汽车充电设施建设管理规定》第五条规定及《关于进一步加强本市电动汽车充电基础设施规划建设运营管理的通知》第二条规定,住宅配建停车位应100%建设或预留充电设施安装条件(包括预留充电设施、管线桥架、配电设施、电表箱安装位置及用地、电力容量预留、管线预埋)。其他类型建筑按10%比例执行。如相关规定调整,按新规定执行。
3、地块中的商办建筑建成后必须全部使用西虹桥地区的分布式集中供能系统(夏季的空调供冷、冬季的空调供热),收费标准参照虹桥商务区核心区的相关办法,最终以物价等相关部门审核的收费标准为准。
4、对于允许设置地下商业的项目,地下商业的自持比例参照地上商业的自持比例执行。
5、商业的单元分割面积不得低于500平方米,办公建筑的单元分割面积不得低于1000平方米。商业、办公建筑应按层集中设置茶水间、卫生间,不得按间设置阳台、露台、管道井等设施。
6、地上建筑面积 302559.6 平方米,(地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交政府的 1240 平方米社会公共服务设施)
7、22-01地块、35-02地块内的保障房和社会租赁商品住房在分别满足总量的前提下,面积可以在上述两幅地块内根据需要进行统筹设置。
8、由受让人带建控规编号 19-04、 20-01、 20-04、 21-04、 22-02、 31-02、 31-04、 35-01 的绿地,面积:27154.9 平方米 ,建设标准不低于 300 元/平方米,控规编号为31-01 的公共绿地,面积:3470 平方米,建设标准不低于 1000 元/平方米,建成后无偿移交给政府。
9、商业项目可售部分不得设于地面一层,如需销售应经出让人同意。
10、蟠和路(徐民路―盈港东路),蟠祥路(徐民路―盈港东路),会鼎路(蟠和路―蟠祥路)由竞得人按照道路红线 800 元/平方米代建(含规划的市政公用管线配套),建设标准以发改委、建管委等相关部门批准的方案为准, 并由政府或政府委托的部门在验收合格后回购。
11、地上建筑限高:19-05、21-05地块:办公建筑高度不大于50米;商业建筑高度不大于50米; 20-02地块:办公建筑高度不大于80米;商业建筑高度不大于80米; 22-01地块:商业建筑高度不大于60米,住宅建筑高度不大于60米,不小于24米,且住宅建筑高度差不应大于较高建筑的1/3; 31-03地块:办公建筑高度不大于80米;商业建筑高度不大于80米,若设置酒店,建筑高度不大于80米,其它商业建筑高度不大于24米; 35-02地块:商业建筑高度不大于60米,住宅建筑高度不大于60米,不小于24米,且住宅建筑高度差不应大于较高建筑的1/3。
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