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关于印发《上海市城市更新规划土地实施细则》的通知

沪规土资详〔2017〕693号

各区规土局:

  现将《上海市城市更新规划土地实施细则)》印发给你们,请按照执行。《上海市城市更新规划土地实施细则(试行)》(沪规土资详〔2015〕620号)同时停止执行。

上海市规划和国土资源管理局

2017年11月17日

上海市城市更新规划土地实施细则

  第一章 总则

  第一条 (目的)

  为实施《上海市城市更新实施办法》(以下简称《办法》),规范本市城市更新活动,建立科学、有序的城市更新实施机制,制定本细则。

  第二条 (工作原则)

  城市更新应当坚持以下原则:

  规划引领,有序推进。落实规划要求,分类引导,依法推进,实现动态、可持续的有机更新。

  注重品质,公共优先。坚持以人为本,激发都市活力,提升城市品质和功能,优先保障公共要素,改善人居环境,增强城市魅力。

  多方参与,共建共享。搭建实施平台,创新规划土地政策,使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与,实现多方共赢。

  第三条 (工作要求)

  为激发都市活力,完善功能配套,促进功能复合,提升城市品质,鼓励、引导物业权利人按照本细则的相关规定,开展建成区的更新建设活动。

  城市更新工作应当统筹更新需求,明确更新项目主体,开展更新评估,确定公共要素内容,编制更新实施计划,实行全生命周期管理。

  第四条 (分类引导)

  针对公共活动中心区、历史风貌地区、轨道交通站点周边地区、老旧住区、产业社区等各类城市功能区域,应根据不同的发展要求与更新目标,因地制宜,分类施策。

  (一)公共活动中心区:建设充满活力的各级公共活动中心区,完善商业、文化、商务、休闲等功能,凸显地方特色,提升公共空间品质。

  (二)历史风貌地区:重点保护具有一定历史特征与地域特色的历史文化遗产及资源,包括历史文化风貌区、风貌保护街坊、风貌保护道路(街巷)及不可移动文物、保护保留等各类历史建筑、历史建构筑物等,促进地区功能业态的活化再利用,传承和发扬城市文化。

  (三)轨道交通站点周边地区:以公共交通为导向,提高土地使用效率,提升功能复合度,优化功能业态配置,强化交通服务。

  (四)老旧住区与产业社区:以构建15分钟社区生活圈为目标,促进城市功能混合,完善生产、生活的配套服务,提升社区空间的环境质量。

  第五条 (城市更新工作领导小组)

  城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成,负责领导全市城市更新工作,统筹协调相关部门,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室,办公室设在市规划和国土资源主管部门。

  第六条 (市规划和国土资源主管部门的职责)

  市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定,负责城市更新的日常管理工作,包括制定技术规范、管理规程,组织、协调和监督全市的城市更新工作,指导城市更新的实施,开展城市更新政策的宣传工作。

  第七条 (区人民政府的职责)

  区人民政府应当根据《办法》及本细则的规定,负责本辖区内的城市更新工作,主要职责包括:

  (一)根据区域更新要求,统筹各方更新意愿,制定城市更新年度推进计划,明确更新项目,制定各项目更新评估报告和实施计划。

  (二)指定相应部门作为专门的组织实施机构,协调推进城市更新项目实施。

  (三)定期评估城市更新项目实施情况,督促更新项目依法合规、按计划落实。

  第八条 (组织实施机构和相关部门的职责)

  组织实施机构受区人民政府委托,组织更新项目主体,推动城市更新项目开展;应协调各方利益、督促更新义务落实。

  街道、镇、园区管委会等相关部门应当充分发挥基层主体作用,协同做好公众参与工作;应按照更新要求,承担公共要素的运营管理职责。

  第九条 (城市更新项目主体)

  城市更新项目主体包括以下情形:

  (一)物业权利人,或者经法定程序授权明确的权利主体。

  (二)政府指定的具体部门。

  (三)其他有利于城市更新项目实施的主体。

  第二章 城市更新评估

  第十条 (更新评估的工作要求)

  组织实施机构应会同区规划土地管理部门,开展城市更新评估(以下简称“更新评估”)。更新评估应根据主城区单元规划、浦东新区和郊区新市镇总体规划、特定政策区单元规划(以下统称“单元规划”),结合更新需求,划定城市更新单元(以下简称“更新单元”),明确公共要素清单,编制意向性建设方案,形成更新评估报告,报区人民政府批准。

  第十一条 (更新评估的内容)

  更新评估应形成评估报告,主要内容包括:

  (一)划定更新单元。应以更新项目所在地块为核心,宜以单元规划确定的近期更新街坊为基础,结合实际更新意愿,选择近期有条件实施建设的范围划为更新单元,一般最小由一个街坊构成。更新单元内的更新项目可按本细则相关规定适用规划土地政策。

  (二)开展公共要素评估。根据相关标准,适当扩大到周边区域开展评估;应落实单元规划明确的相关要求,结合公众意愿和地区发展需求,根据实施急迫度、服务半径合理性以及实施可能性,衔接本细则规定的相关规划土地政策,明确更新单元内应落实的公共要素清单。单元规划正在编制的,应根据相关技术标准和要求,统筹考虑规划实施情况、公众意愿、地区发展趋势等,明确更新单元内应落实的公共要素清单。

  (三)编制意向性建设方案。针对更新单元,初步确定更新项目主体,协商落实公共要素清单、适用的规划土地政策等,统筹形成意向性建设方案。

  第十二条 (公共要素的认定标准)

  符合下列情形之一的,可认定为公共要素:

  (一)依据单元规划及相关标准确定的公共要素。

  (二)根据公众意愿和地区发展需求,需补充的公共要素。

  (三)其他经论证且由市级相关主管部门认定需补充的公共要素。

  第十三条 (公共要素的设置要求)

  公共要素的布局、规模、形态等应满足公共活动的要求,方便周边居民使用。具体设置要求包括:

  (一)保证可达性。应邻近公共空间系统、交通枢纽、轨交站点等,并沿城市道路或公共通道布局。公共空间不得设置围墙,保障24小时对外开放。公共服务设施应布局在建筑的三层以下。

  (二)提供适宜的规模。各类公共要素的规模应符合《上海市控制性详细规划技术准则》要求。

  (三)处理好相邻关系。应避开消防通道、建筑入口等,减少相互干扰,确保公共要素的使用品质。

  (四)方便使用。注重标识性、人性化、生态性、安全性。公共空间宜由建筑界面围合,周边的公共建筑应设置朝向公共空间的人行出入口。通过建筑底层架空等方式提供公共空间的,底层架空净空高度原则上在4.5米左右,不得低于3米。

  (五)注重设计和建设品质。公共空间内鼓励种植乔木,应结合实施情况,合理确定乔木覆盖率。鼓励设置公共艺术作品或设施,包括城市雕塑、装置艺术、城市家具等,并明确其建设要求。

  第十四条 (更新评估阶段的公众参与)

  更新评估阶段应当就本地区发展目标、发展需求和民生诉求等广泛征集公众意见。

  公众参与的对象应当包括本地居民、街道或镇政府以及利益相关人。应当发挥所在街道(镇)、居委会、业委会、园区管委会的主体作用,充分听取居民、企业意愿。当评估区域的区位重要或实际情况较复杂时,可进一步征询市更新办公室、政府相关部门、人大代表、政协委员及专家学者的意见。

  公众参与方式可为问卷调查、访谈、座谈、意见征询会、网上征询等。鼓励广泛探索和使用大数据分析方法,利用网络新媒体开展形式多样的公众参与。

  第十五条 (更新评估与控制性详细规划的关系)

  涉及控制性详细规划调整的,由区规划和土地管理部门根据更新评估报告明确的规划调整要求,向市规划和国土资源主管部门报送控制性详细规划局部调整申请,并附区人民政府批复的更新评估报告。

  不涉及控制性详细规划调整的,应严格履行建设项目规划管理和土地管理相关规定,实施全生命周期管理。

  第三章 城市更新实施计划

  第十六条 (实施计划的工作要求)

  组织实施机构应当会同街道办事处和镇政府、区人民政府相关部门,组织编制城市更新实施计划(以下简称“实施计划”),明确更新项目主体,统筹明确公共要素的配置要求和现有物业权利人的更新需求,报区人民政府批准。

  第十七条 (实施计划的编制原则)

  实施计划应针对更新项目,落实评估要求,遵循以下原则:

  (一)优先保障公共要素。按更新评估报告的要求,落实公共要素类型、规模和布局等。

  (二)协调地块相邻关系。应系统安排跨项目的公共通道、连廊、绿化空间等公共要素,重点处理相互衔接关系。

  (三)充分尊重现有物业权利人合法权益,落实更新项目管理责任。通过统筹协调现有物业权利人、公共要素接收与管理运营主体、社会公众、利益相关人等的意见,明确各方权利与责任。

  第十八条 (实施计划的编制内容)

  实施计划的编制应当包括以下内容:

  (一)明确更新项目主体和公共要素的产权接收部门。

  (二)形成规划建设用地的全生命周期管理清单,明确公共要素类型、规模、布局、产权移交要求、建设实施要求、运营管理要求等。

  (三)根据全生命周期管理清单,由更新项目主体出具承诺书,明确其更新义务;由公共要素产权接收主体出具书面意见,明确其对公共要素的运营管理职责。

  (四)公众意见等其他需要列入的相关内容。

  第十九条 (实施计划阶段的公众参与)

  组织实施机构应组织现有物业权利人和政府相关部门进行协商,并就确定的公共要素、规划相邻关系等征询公众意见。意见征询的方式可为座谈会、论证会、网上征询等。

  第二十条 (实施计划与控制性详细规划的关系)

  涉及控制性详细规划调整的,应同步组织修编、增补或调整控制性详细规划,包括普适图则和附加图则,经批准的实施计划应当作为控制性详细规划编制审批要件一并上报。

  已经区人民政府审批的更新评估报告如未涉及控制性详细规划调整,实施计划阶段提出控规调整需求的,必要时应重新开展更新评估。

  第二十一条 (更新项目的实施)

  市、区规划和土地管理部门按管理权限,依据已批准的控制性详细规划核提更新项目的规划设计要求,并按照实施计划,纳入土地出让合同进行全生命周期管理。

  第四章 全生命周期管理

  第二十二条 (全生命周期管理的要求)

  市、区规划和土地管理部门应当将更新中确定的公共要素建设、实施与运营要求,依据控制性详细规划与城市更新实施计划,落实到土地、建管、房产登记环节,并在规划土地综合验收、综合执法环节进行监管。

  市、区规划和土地管理部门会同产业投资、社会服务、公共事业、建设管理等相关管理部门,综合产业功能、区域配套、公共服务等因素,研究确定项目的功能实现、运营管理、物业持有比例、持有年限和节能环保等要求,以及项目开发时序、评估增设的公共服务设施、公共空间等公共要素,纳入土地出让合同进行管理。

  第二十三条 (全生命周期管理的内容)

  城市更新项目应按照本市有关经营性用地、工业用地全生命周期管理要求,提升城市功能和品质,提高土地利用质量和效益。

  (一)明确物业持有要求。规划用途为商业办公用地的,由区政府根据区域情况明确持有要求:一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%,且持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域,商业物业的持有比例提高到100%,办公物业持有比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或长期持有。出让人应将商业、办公物业的持有比例和持有年限载入土地出让合同,并在出让合同约定商业、办公可售部分以层为单元进行销售。

  规划用途为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利等社会事业的,现有物业权利人应当持有全部物业产权。

  位于区人民政府确定的重要特定区域的城市更新项目,现有物业权利人应当持有全部物业产权。

  (二)允许在跨项目的建筑物之间建设用于公共用途的廊道,其建筑面积可不计入容积率。廊道的建设、运营、管理和权属等要求,经现有物业权利人协商一致并经出让人同意后,应纳入出让合同管理。

  (三)加强土地使用权转让管理。土地受让人应当按照土地出让合同约定进行开发建设,出让合同对土地使用权人的出资比例、股权结构、实际控制人变化等有约定的,需事先征得出让人同意。

  (四)加强与不动产登记工作衔接。不动产登记机构根据土地出让合同约定,将土地出让合同中约定的对土地使用权人处置土地的限制性条款在不动产登记簿中予以注记,注记内容应当符合不动产登记的操作规范。不动产登记机构应当配合土地管理部门做好相关工作衔接。

  第五章 规划土地管理政策

  第二十四条 (规划政策应用的要求)

  城市更新项目涉及控制性详细规划调整的,其各项规划控制指标的确定,应当符合地区发展导向和更新目标,以增加公共要素为前提,适用本细则明确的规划政策,包括用地性质、建筑容量、建筑高度、地块边界等方面。

  城市更新项目中,仅涉及经营性用地性质改变或建筑高度调整的,应提供一定比例的公共开放空间或公共服务设施,但符合《上海市控制性详细规划技术准则》规划执行中土地使用性质适用、建筑高度适用的相关规定除外。

  第二十五条 (用地性质的改变)

  用地性质混合、兼容和转换包括以下情形:

  (一)增加公共服务设施的,可按《上海市控制性详细规划技术准则》规定的混合用地引导表,与各类用地兼容或混合设置,鼓励公共服务设施合理混合设置。

  (二)非住宅用地原则上不得调整为住宅用地,租赁住房除外。在满足设施配套的前提下,住宅、商业服务业、商务办公,以及符合区域转型要求的工业和仓储物流用地,可以全部或部分转换为租赁住房。

  (三)在满足地区规划导向的前提下,商业服务业用地与商务办公用地可以相互转换,住宅用地可以全部或部分转换为商业服务业或商务办公用地。

  (四)根据风貌保护要求确认的保护、保留历史建筑,因功能优化再次利用的,其用地性质可依据实际情况通过相应论证程序进行转换。

  (五)市政、交通设施用地在满足底线型功能的前提下,需更新再利用的,应符合地区规划导向,优先调整为公益性设施。

  第二十六条 (建筑高度调整)

  更新街坊规划保留用地内的建筑高度应当符合高度分区以及相邻关系的要求。在城市重点地区的建筑高度调整应结合城市设计确定。有风貌保护、净空控制的地区应当严格执行相关要求。

  第二十七条 (用地边界调整)

  同一街坊内的地块可以在相关利益人协商一致的前提下进行地块边界调整,包括以下情形:

  (一)更新地块与周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等无法单独使用的土地合并,所引起的地块扩大。

  (二)相邻地块合并为一幅地块。

  (三)一幅地块拆分为多幅地块。

  (四)在保证公共要素的用地面积或建筑面积不减少的前提下,对规划各级公共服务设施、公共绿地和广场用地的位置进行调整。

  第二十八条 (建筑容量调整)

  (一)地块建筑面积调整和更新单元总量平衡。增加各地块建筑面积必须以增加公共服务设施或公共开放空间为前提,鼓励增加地面公共开放空间,各种情形对应的建筑面积调整一般不超过本规定设定的上限值。各更新单元内部,可在现有物业权利人协商一致后,进行各地块建筑面积转移补偿。

  (二)公共服务设施容量调整。规划保留用地内根据评估要求新增公共服务设施的,可在原认定建筑总量的基础上,额外增加相应的公共服务设施建筑面积。

  (三)商业商办建筑容量调整。在建设方案可行的前提下,规划保留用地内的商业商办建筑可适度增加面积,增加的商业商办建筑面积按所提供各类公共要素面积的规定倍数计算(详见附件1)。提供的公共要素面积超出相关标准规范要求的,增加的商业商办建筑面积按规定系数予以折减(详见附件2)。能同时提供公共开放空间和公共服务设施的,按上述分类测算方法的叠加值给予建筑面积奖励。

  (四)基于风貌保护的容量调整。符合风貌保护需要的更新项目,除规划确定的法定保护保留对象外,经认定为确需保护保留的新增历史建筑,用于公益性功能的,可全部不计入容积率;用于经营性功能的,可部分不计入容积率。不计入容积率的新增保护保留对象,应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再利用。

  (五)基于风貌保护的容量转移。建筑容量调整因风貌保护需要难以在项目所在地块实施的,在总量平衡的前提下,允许进行容量转移。应优先转移至临近地块或所在单元的其它地块。确有困难的,经论证后可转移至所在区行政区域内其它地块,且优先转移至轨道交通站点周边地区。

  第二十九条 (其他规定)

  因确有实施困难,在满足消防、安全等要求的前提下,按规定征询相关利益人意见后,经规划土地管理部门同意,部分地块的建筑密度、建筑退界和间距、机动车出入口等可以按不低于现状水平控制。

  第三十条 (土地政策的实施机制)

  经区人民政府集体决策后,可以采取存量补地价的方式,由现有物业权利人或者现有物业权利人组成的联合体,按照批准的控制性详细规划进行改造更新。

  城市更新项目周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地,不具备独立开发条件的,可以采取扩大用地的方式结合城市更新项目整体开发。

  第三十一条 (土地出让年期)

  城市更新项目以拆除重建方式实施的,可以重新设定出让年期;以改建扩建方式实施的,其中不涉及用途改变的,其出让年期与原出让合同保持一致,涉及用途改变的,用途改变部分的出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。

  第三十二条 (土地出让价款)

  区规划土地管理部门应当委托土地评估机构,经区人民政府集体决策后,按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额,补缴出让价款。

  商务办公等经营性用地的市场评估地价,不得低于相同地段同用途的基准地价。

  对于按合同无偿提供的公益设施用地,或按合同约定承担公共服务设施、公共开放空间和城市基础设施等无偿移交政府相关部门的用地,符合划拨用地目录的,可以按照划拨用地方式管理。

  第三十三条 (存量补地价的土地出让收入管理)

  城市更新按照存量补地价方式补缴土地出让金的,市、区政府取得的土地出让收入,在计提国家和本市有关专项资金后,剩余部分由各区统筹安排,用于城市更新和基础设施建设等。

  第三十四条 (有关风貌保护项目的更新政策)

  风貌保护项目的土地供应支持政策。经认定的历史风貌保护实施项目,所用土地可以按照保护更新模式,采取带方案招拍挂、定向挂牌、存量补地价等差别化土地供应方式,带保护保留建筑出让。

  第三十五条 (其他优惠政策)

  对纳入城市更新的地块,免征城市基础设施配套费等各种行政事业收费,电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。

  第六章 附则

  第三十六条 (施行日期)

  本细则自2017年12月1日起施行。

  附件:1.符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加

  的面积上限

  2.超出相关标准规范要求时的增加倍数的折减系数

  附件1

符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加的面积上限

情形

提供公共开放空间

(按用地面积(㎡)

提供公共服务设施

(按建筑面积(㎡)

能划示独立用地用于公共开放空间,且用地产权移交政府的

能划示独立用地用于公共开放空间对外开放,但产权不能移交政府的

不能划示独立用地但可用于公共开放空间24小时对外开放,产权不能移交政府的(如底层架空、公共连廊等)

能提供公共服务设施,且房产权能移交政府的

能提供公共服务设施,但房产权不能移交政府的

倍数

2.0

1.0

0.8

1.0

0.5

  注:①以上倍数为外环线内,外环外相对应的商业商办建筑额外增加倍数的折减系数为0.8。②提供地下公共服务设施的,增加倍数的折减系数为0.8。③更新地块内现状包含公共空间但未向公众开放的(如设有围墙等),如经更新后向公众开放,按照提供不能划示独立用地的公共开放空间的奖励面积倍数执行。④提供存在邻避影响的公共服务设施,经论证奖励面积倍数可适度提高。

  附件2

超出相关标准规范要求时的增加倍数的折减系数

 

超出数额

增加倍数的折减系数

公共开放空间

小于或等于相关标准规范要求50%的部分

0.8

大于相关标准规范要求50%的部分

0

公共服务设施

小于或等于相关标准规范要求30%的部分

0.5

大于相关标准规范要求30%的部分

0


  关于印发《上海市城市更新规划土地实施细则》的通知
  沪规土资详〔2017〕693号
  各区规土局:
  现将《上海市城市更新规划土地实施细则)》印发给你们,请按照执行。《上海市城市更新规划土地实施细则(试行)》(沪规土资详〔2015〕620号)同时停止执行。
  上海市规划和国土资源管理局
  2017年11月17日
  上海市城市更新规划土地实施细则
  第一章 总则
  第一条 (目的)
  为实施《上海市城市更新实施办法》(以下简称《办法》),规范本市城市更新活动,建立科学、有序的城市更新实施机制,制定本细则。
  第二条 (工作原则)
  城市更新应当坚持以下原则:
  规划引领,有序推进。落实规划要求,分类引导,依法推进,实现动态、可持续的有机更新。
  注重品质,公共优先。坚持以人为本,激发都市活力,提升城市品质和功能,优先保障公共要素,改善人居环境,增强城市魅力。
  多方参与,共建共享。搭建实施平台,创新规划土地政策,使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与,实现多方共赢。
  第三条 (工作要求)
  为激发都市活力,完善功能配套,促进功能复合,提升城市品质,鼓励、引导物业权利人按照本细则的相关规定,开展建成区的更新建设活动。
  城市更新工作应当统筹更新需求,明确更新项目主体,开展更新评估,确定公共要素内容,编制更新实施计划,实行全生命周期管理。
  第四条 (分类引导)
  针对公共活动中心区、历史风貌地区、轨道交通站点周边地区、老旧住区、产业社区等各类城市功能区域,应根据不同的发展要求与更新目标,因地制宜,分类施策。
  (一)公共活动中心区:建设充满活力的各级公共活动中心区,完善商业、文化、商务、休闲等功能,凸显地方特色,提升公共空间品质。
  (二)历史风貌地区:重点保护具有一定历史特征与地域特色的历史文化遗产及资源,包括历史文化风貌区、风貌保护街坊、风貌保护道路(街巷)及不可移动文物、保护保留等各类历史建筑、历史建构筑物等,促进地区功能业态的活化再利用,传承和发扬城市文化。
  (三)轨道交通站点周边地区:以公共交通为导向,提高土地使用效率,提升功能复合度,优化功能业态配置,强化交通服务。
  (四)老旧住区与产业社区:以构建15分钟社区生活圈为目标,促进城市功能混合,完善生产、生活的配套服务,提升社区空间的环境质量。
  第五条 (城市更新工作领导小组)
  城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成,负责领导全市城市更新工作,统筹协调相关部门,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室,办公室设在市规划和国土资源主管部门。
  第六条 (市规划和国土资源主管部门的职责)
  市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定,负责城市更新的日常管理工作,包括制定技术规范、管理规程,组织、协调和监督全市的城市更新工作,指导城市更新的实施,开展城市更新政策的宣传工作。
  第七条 (区人民政府的职责)
  区人民政府应当根据《办法》及本细则的规定,负责本辖区内的城市更新工作,主要职责包括:
  (一)根据区域更新要求,统筹各方更新意愿,制定城市更新年度推进计划,明确更新项目,制定各项目更新评估报告和实施计划。
  (二)指定相应部门作为专门的组织实施机构,协调推进城市更新项目实施。
  (三)定期评估城市更新项目实施情况,督促更新项目依法合规、按计划落实。
  第八条 (组织实施机构和相关部门的职责)
  组织实施机构受区人民政府委托,组织更新项目主体,推动城市更新项目开展;应协调各方利益、督促更新义务落实。
  街道、镇、园区管委会等相关部门应当充分发挥基层主体作用,协同做好公众参与工作;应按照更新要求,承担公共要素的运营管理职责。
  第九条 (城市更新项目主体)
  城市更新项目主体包括以下情形:
  (一)物业权利人,或者经法定程序授权明确的权利主体。
  (二)政府指定的具体部门。
  (三)其他有利于城市更新项目实施的主体。
  第二章 城市更新评估
  第十条 (更新评估的工作要求)
  组织实施机构应会同区规划土地管理部门,开展城市更新评估(以下简称“更新评估”)。更新评估应根据主城区单元规划、浦东新区和郊区新市镇总体规划、特定政策区单元规划(以下统称“单元规划”),结合更新需求,划定城市更新单元(以下简称“更新单元”),明确公共要素清单,编制意向性建设方案,形成更新评估报告,报区人民政府批准。
  第十一条 (更新评估的内容)
  更新评估应形成评估报告,主要内容包括:
  (一)划定更新单元。应以更新项目所在地块为核心,宜以单元规划确定的近期更新街坊为基础,结合实际更新意愿,选择近期有条件实施建设的范围划为更新单元,一般最小由一个街坊构成。更新单元内的更新项目可按本细则相关规定适用规划土地政策。
  (二)开展公共要素评估。根据相关标准,适当扩大到周边区域开展评估;应落实单元规划明确的相关要求,结合公众意愿和地区发展需求,根据实施急迫度、服务半径合理性以及实施可能性,衔接本细则规定的相关规划土地政策,明确更新单元内应落实的公共要素清单。单元规划正在编制的,应根据相关技术标准和要求,统筹考虑规划实施情况、公众意愿、地区发展趋势等,明确更新单元内应落实的公共要素清单。
  (三)编制意向性建设方案。针对更新单元,初步确定更新项目主体,协商落实公共要素清单、适用的规划土地政策等,统筹形成意向性建设方案。
  第十二条 (公共要素的认定标准)
  符合下列情形之一的,可认定为公共要素:
  (一)依据单元规划及相关标准确定的公共要素。
  (二)根据公众意愿和地区发展需求,需补充的公共要素。
  (三)其他经论证且由市级相关主管部门认定需补充的公共要素。
  第十三条 (公共要素的设置要求)
  公共要素的布局、规模、形态等应满足公共活动的要求,方便周边居民使用。具体设置要求包括:
  (一)保证可达性。应邻近公共空间系统、交通枢纽、轨交站点等,并沿城市道路或公共通道布局。公共空间不得设置围墙,保障24小时对外开放。公共服务设施应布局在建筑的三层以下。
  (二)提供适宜的规模。各类公共要素的规模应符合《上海市控制性详细规划技术准则》要求。
  (三)处理好相邻关系。应避开消防通道、建筑入口等,减少相互干扰,确保公共要素的使用品质。
  (四)方便使用。注重标识性、人性化、生态性、安全性。公共空间宜由建筑界面围合,周边的公共建筑应设置朝向公共空间的人行出入口。通过建筑底层架空等方式提供公共空间的,底层架空净空高度原则上在4.5米左右,不得低于3米。
  (五)注重设计和建设品质。公共空间内鼓励种植乔木,应结合实施情况,合理确定乔木覆盖率。鼓励设置公共艺术作品或设施,包括城市雕塑、装置艺术、城市家具等,并明确其建设要求。
  第十四条 (更新评估阶段的公众参与)
  更新评估阶段应当就本地区发展目标、发展需求和民生诉求等广泛征集公众意见。
  公众参与的对象应当包括本地居民、街道或镇政府以及利益相关人。应当发挥所在街道(镇)、居委会、业委会、园区管委会的主体作用,充分听取居民、企业意愿。当评估区域的区位重要或实际情况较复杂时,可进一步征询市更新办公室、政府相关部门、人大代表、政协委员及专家学者的意见。
  公众参与方式可为问卷调查、访谈、座谈、意见征询会、网上征询等。鼓励广泛探索和使用大数据分析方法,利用网络新媒体开展形式多样的公众参与。
  第十五条 (更新评估与控制性详细规划的关系)
  涉及控制性详细规划调整的,由区规划和土地管理部门根据更新评估报告明确的规划调整要求,向市规划和国土资源主管部门报送控制性详细规划局部调整申请,并附区人民政府批复的更新评估报告。
  不涉及控制性详细规划调整的,应严格履行建设项目规划管理和土地管理相关规定,实施全生命周期管理。
  第三章 城市更新实施计划
  第十六条 (实施计划的工作要求)
  组织实施机构应当会同街道办事处和镇政府、区人民政府相关部门,组织编制城市更新实施计划(以下简称“实施计划”),明确更新项目主体,统筹明确公共要素的配置要求和现有物业权利人的更新需求,报区人民政府批准。
  第十七条 (实施计划的编制原则)
  实施计划应针对更新项目,落实评估要求,遵循以下原则:
  (一)优先保障公共要素。按更新评估报告的要求,落实公共要素类型、规模和布局等。
  (二)协调地块相邻关系。应系统安排跨项目的公共通道、连廊、绿化空间等公共要素,重点处理相互衔接关系。
  (三)充分尊重现有物业权利人合法权益,落实更新项目管理责任。通过统筹协调现有物业权利人、公共要素接收与管理运营主体、社会公众、利益相关人等的意见,明确各方权利与责任。
  第十八条 (实施计划的编制内容)
  实施计划的编制应当包括以下内容:
  (一)明确更新项目主体和公共要素的产权接收部门。
  (二)形成规划建设用地的全生命周期管理清单,明确公共要素类型、规模、布局、产权移交要求、建设实施要求、运营管理要求等。
  (三)根据全生命周期管理清单,由更新项目主体出具承诺书,明确其更新义务;由公共要素产权接收主体出具书面意见,明确其对公共要素的运营管理职责。
  (四)公众意见等其他需要列入的相关内容。
  第十九条 (实施计划阶段的公众参与)
  组织实施机构应组织现有物业权利人和政府相关部门进行协商,并就确定的公共要素、规划相邻关系等征询公众意见。意见征询的方式可为座谈会、论证会、网上征询等。
  第二十条 (实施计划与控制性详细规划的关系)
  涉及控制性详细规划调整的,应同步组织修编、增补或调整控制性详细规划,包括普适图则和附加图则,经批准的实施计划应当作为控制性详细规划编制审批要件一并上报。
  已经区人民政府审批的更新评估报告如未涉及控制性详细规划调整,实施计划阶段提出控规调整需求的,必要时应重新开展更新评估。
  第二十一条 (更新项目的实施)
  市、区规划和土地管理部门按管理权限,依据已批准的控制性详细规划核提更新项目的规划设计要求,并按照实施计划,纳入土地出让合同进行全生命周期管理。
  第四章 全生命周期管理
  第二十二条 (全生命周期管理的要求)
  市、区规划和土地管理部门应当将更新中确定的公共要素建设、实施与运营要求,依据控制性详细规划与城市更新实施计划,落实到土地、建管、房产登记环节,并在规划土地综合验收、综合执法环节进行监管。
  市、区规划和土地管理部门会同产业投资、社会服务、公共事业、建设管理等相关管理部门,综合产业功能、区域配套、公共服务等因素,研究确定项目的功能实现、运营管理、物业持有比例、持有年限和节能环保等要求,以及项目开发时序、评估增设的公共服务设施、公共空间等公共要素,纳入土地出让合同进行管理。
  第二十三条 (全生命周期管理的内容)
  城市更新项目应按照本市有关经营性用地、工业用地全生命周期管理要求,提升城市功能和品质,提高土地利用质量和效益。
  (一)明确物业持有要求。规划用途为商业办公用地的,由区政府根据区域情况明确持有要求:一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%,且持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域,商业物业的持有比例提高到100%,办公物业持有比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或长期持有。出让人应将商业、办公物业的持有比例和持有年限载入土地出让合同,并在出让合同约定商业、办公可售部分以层为单元进行销售。
  规划用途为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利等社会事业的,现有物业权利人应当持有全部物业产权。
  位于区人民政府确定的重要特定区域的城市更新项目,现有物业权利人应当持有全部物业产权。
  (二)允许在跨项目的建筑物之间建设用于公共用途的廊道,其建筑面积可不计入容积率。廊道的建设、运营、管理和权属等要求,经现有物业权利人协商一致并经出让人同意后,应纳入出让合同管理。
  (三)加强土地使用权转让管理。土地受让人应当按照土地出让合同约定进行开发建设,出让合同对土地使用权人的出资比例、股权结构、实际控制人变化等有约定的,需事先征得出让人同意。
  (四)加强与不动产登记工作衔接。不动产登记机构根据土地出让合同约定,将土地出让合同中约定的对土地使用权人处置土地的限制性条款在不动产登记簿中予以注记,注记内容应当符合不动产登记的操作规范。不动产登记机构应当配合土地管理部门做好相关工作衔接。
  第五章 规划土地管理政策
  第二十四条 (规划政策应用的要求)
  城市更新项目涉及控制性详细规划调整的,其各项规划控制指标的确定,应当符合地区发展导向和更新目标,以增加公共要素为前提,适用本细则明确的规划政策,包括用地性质、建筑容量、建筑高度、地块边界等方面。
  城市更新项目中,仅涉及经营性用地性质改变或建筑高度调整的,应提供一定比例的公共开放空间或公共服务设施,但符合《上海市控制性详细规划技术准则》规划执行中土地使用性质适用、建筑高度适用的相关规定除外。
  第二十五条 (用地性质的改变)
  用地性质混合、兼容和转换包括以下情形:
  (一)增加公共服务设施的,可按《上海市控制性详细规划技术准则》规定的混合用地引导表,与各类用地兼容或混合设置,鼓励公共服务设施合理混合设置。
  (二)非住宅用地原则上不得调整为住宅用地,租赁住房除外。在满足设施配套的前提下,住宅、商业服务业、商务办公,以及符合区域转型要求的工业和仓储物流用地,可以全部或部分转换为租赁住房。
  (三)在满足地区规划导向的前提下,商业服务业用地与商务办公用地可以相互转换,住宅用地可以全部或部分转换为商业服务业或商务办公用地。
  (四)根据风貌保护要求确认的保护、保留历史建筑,因功能优化再次利用的,其用地性质可依据实际情况通过相应论证程序进行转换。
  (五)市政、交通设施用地在满足底线型功能的前提下,需更新再利用的,应符合地区规划导向,优先调整为公益性设施。
  第二十六条 (建筑高度调整)
  更新街坊规划保留用地内的建筑高度应当符合高度分区以及相邻关系的要求。在城市重点地区的建筑高度调整应结合城市设计确定。有风貌保护、净空控制的地区应当严格执行相关要求。
  第二十七条 (用地边界调整)
  同一街坊内的地块可以在相关利益人协商一致的前提下进行地块边界调整,包括以下情形:
  (一)更新地块与周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等无法单独使用的土地合并,所引起的地块扩大。
  (二)相邻地块合并为一幅地块。
  (三)一幅地块拆分为多幅地块。
  (四)在保证公共要素的用地面积或建筑面积不减少的前提下,对规划各级公共服务设施、公共绿地和广场用地的位置进行调整。
  第二十八条 (建筑容量调整)
  (一)地块建筑面积调整和更新单元总量平衡。增加各地块建筑面积必须以增加公共服务设施或公共开放空间为前提,鼓励增加地面公共开放空间,各种情形对应的建筑面积调整一般不超过本规定设定的上限值。各更新单元内部,可在现有物业权利人协商一致后,进行各地块建筑面积转移补偿。
  (二)公共服务设施容量调整。规划保留用地内根据评估要求新增公共服务设施的,可在原认定建筑总量的基础上,额外增加相应的公共服务设施建筑面积。
  (三)商业商办建筑容量调整。在建设方案可行的前提下,规划保留用地内的商业商办建筑可适度增加面积,增加的商业商办建筑面积按所提供各类公共要素面积的规定倍数计算(详见附件1)。提供的公共要素面积超出相关标准规范要求的,增加的商业商办建筑面积按规定系数予以折减(详见附件2)。能同时提供公共开放空间和公共服务设施的,按上述分类测算方法的叠加值给予建筑面积奖励。
  (四)基于风貌保护的容量调整。符合风貌保护需要的更新项目,除规划确定的法定保护保留对象外,经认定为确需保护保留的新增历史建筑,用于公益性功能的,可全部不计入容积率;用于经营性功能的,可部分不计入容积率。不计入容积率的新增保护保留对象,应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再利用。
  (五)基于风貌保护的容量转移。建筑容量调整因风貌保护需要难以在项目所在地块实施的,在总量平衡的前提下,允许进行容量转移。应优先转移至临近地块或所在单元的其它地块。确有困难的,经论证后可转移至所在区行政区域内其它地块,且优先转移至轨道交通站点周边地区。
  第二十九条 (其他规定)
  因确有实施困难,在满足消防、安全等要求的前提下,按规定征询相关利益人意见后,经规划土地管理部门同意,部分地块的建筑密度、建筑退界和间距、机动车出入口等可以按不低于现状水平控制。
  第三十条 (土地政策的实施机制)
  经区人民政府集体决策后,可以采取存量补地价的方式,由现有物业权利人或者现有物业权利人组成的联合体,按照批准的控制性详细规划进行改造更新。
  城市更新项目周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地,不具备独立开发条件的,可以采取扩大用地的方式结合城市更新项目整体开发。
  第三十一条 (土地出让年期)
  城市更新项目以拆除重建方式实施的,可以重新设定出让年期;以改建扩建方式实施的,其中不涉及用途改变的,其出让年期与原出让合同保持一致,涉及用途改变的,用途改变部分的出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。
  第三十二条 (土地出让价款)
  区规划土地管理部门应当委托土地评估机构,经区人民政府集体决策后,按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额,补缴出让价款。
  商务办公等经营性用地的市场评估地价,不得低于相同地段同用途的基准地价。
  对于按合同无偿提供的公益设施用地,或按合同约定承担公共服务设施、公共开放空间和城市基础设施等无偿移交政府相关部门的用地,符合划拨用地目录的,可以按照划拨用地方式管理。
  第三十三条 (存量补地价的土地出让收入管理)
  城市更新按照存量补地价方式补缴土地出让金的,市、区政府取得的土地出让收入,在计提国家和本市有关专项资金后,剩余部分由各区统筹安排,用于城市更新和基础设施建设等。
  第三十四条 (有关风貌保护项目的更新政策)
  风貌保护项目的土地供应支持政策。经认定的历史风貌保护实施项目,所用土地可以按照保护更新模式,采取带方案招拍挂、定向挂牌、存量补地价等差别化土地供应方式,带保护保留建筑出让。
  第三十五条 (其他优惠政策)
  对纳入城市更新的地块,免征城市基础设施配套费等各种行政事业收费,电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。
  第六章 附则
  第三十六条 (施行日期)
  本细则自2017年12月1日起施行。
  附件:1.符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加
  的面积上限
  2.超出相关标准规范要求时的增加倍数的折减系数
  附件1
  符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加的面积上限
  情形
  提供公共开放空间
  (按用地面积(㎡)
  提供公共服务设施
  (按建筑面积(㎡)
  能划示独立用地用于公共开放空间,且用地产权移交政府的
  能划示独立用地用于公共开放空间对外开放,但产权不能移交政府的
  不能划示独立用地但可用于公共开放空间24小时对外开放,产权不能移交政府的(如底层架空、公共连廊等)
  能提供公共服务设施,且房产权能移交政府的
  能提供公共服务设施,但房产权不能移交政府的
  倍数
  2.0
  1.0
  0.8
  1.0
  0.5
  注:①以上倍数为外环线内,外环外相对应的商业商办建筑额外增加倍数的折减系数为0.8。②提供地下公共服务设施的,增加倍数的折减系数为0.8。③更新地块内现状包含公共空间但未向公众开放的(如设有围墙等),如经更新后向公众开放,按照提供不能划示独立用地的公共开放空间的奖励面积倍数执行。④提供存在邻避影响的公共服务设施,经论证奖励面积倍数可适度提高。
  附件2
  超出相关标准规范要求时的增加倍数的折减系数
   
  超出数额
  增加倍数的折减系数
  公共开放空间
  小于或等于相关标准规范要求50%的部分
  0.8
  大于相关标准规范要求50%的部分
  0
  公共服务设施
  小于或等于相关标准规范要求30%的部分
  0.5
  大于相关标准规范要求30%的部分
  0